京楼靠谁接盘？
你卖了一套，再买一套，算不算接盘？
显然不算。
任何一个换房人，都只能算“中间态”。
虽然说北京已然是置换型市场，但如果没有新增购买力，那这个市场就真真麻烦了。
所以，顺着这个置换链条，我们摸索下去，你会发现，最终的新增购买力，还是年轻人。
【这个城市新来的年轻人。】
十几年前，我因为自己买房子，开始研究房子；十年前，我因为玩微博有点小流量，开始接触付费咨询，这一路走来，随着这个城市对年轻人的接纳程度不同，发现有些东西，正在悄悄变化。
十年前，大言不惭地讲，我也是个年轻人，只是稍微早几年，买了房子。
像我们这批80后进京的人里，一般都是05-08年前后陆续到了北京，只要不太挑剔，找个差不多的单位，落个户口，都不难，不用你是985/211硕士博士，更不用TOP2的毕业证。
然后这些里的多数人，是在工作几年后的2015-2017年附近，贷款买了房子。
也算是赶上了北京楼市最鼎盛时代的末尾（当然也有想不开的，17年高点接盘）。
本文关键的点来了：
这一批人，有个差不多的共性，出身相对普通、学历相对一般，经历过人数残酷的高考，对未来生活不太好高骛远。
各位读者们，你说这种人如果作为购房者，他们的画像是啥样的？
对房子品质接受度高、户型没啥要求、甚至楼层都不太所谓。
翻译过来就是：老破小、细长条、没电梯，总高6层买5层都行。
说句不太好听的——有就行。
用我一个高中同学的粗话说“像我这B样的，能在北京有套房子，祖坟都冒青烟了。还管它新旧大小么！”
这是一批对自己荷包有数、对家里条件清楚、对社会不G相对冷静的人。
寒门不太贵的“子”、小镇做题还凑合的“家”，是这一批人，支撑起了京楼10年前的最后一棒接盘。
我当时印象最深的，女孩喜欢买开间、男孩喜欢“80筑2”（一种老破小户型）。
现在呢？
现在是从根子上在变。
研究房子，其实永远是在研究人。
为什么现在XHS上的年轻人，对北京房产恶意这么大？
各位可以设身处地想一想，你在一座大城市，带着慢慢的诚意而来，没有稳定工作、没有固定收入、更不用提弄一个户口（全国都在放开，只有北京越来越严）。
你会不会有恶意？
会，一定会。
假设十几年前进京100个年轻人，最后形态是90个留下来，60个最终买了房。而这60人里，50人是寒门不太贵的“子”、小镇做题还凑合的“家”；另外10人，是天之骄子和天龙人的孩子。
而现在，100后面这几个数字应该是：
90→30
60→15
50→5
10→10
这里唯一没变的，可能是那10个人。
这10个人里，一半是清北或藤校，一半是咳咳咳咳。
你老李在A单位当NO.1，总不能把侄子安排在自己这里吧，索性和老张勾兑一下，把他儿子搞过来，你侄子过去不就完了。
你看看各个知名单位的人事录取名单，上面一串清北名校，下面一串地方特色高校，这俩之间有条楚河汉界。
当然还有5条“漏网之鱼”，也算跳了龙门了（50→5）。
我写这篇文章，当然不是揭露什么，一是我也没那个闲心，二是也不用揭露，大家都心知肚明。
但是人们往往只看到了1，却不往第二步想。
这样的年轻人的结构，对房地产的长期影响一定是深远且重大的。
地方特色高校学子们，买房根本不用愁，什么好买什么、什么豪买什么，只是不像以前那么张扬了。
而真靠自己登堂入室的那一类寒门贵子，收入不菲，但还不至于连价格都不看就买买买。他们往往也会精打细算，能100平米住个三居室，绝对不会150平住个三居，多50平要花好多钱的。
你要问我，是什么时候、怎么看出来的，还真不好说，这个京楼潜移默化的过程，中间隐藏了很多变量，容易误导人们判断，比如就现在，北京300万以下的老破小成交比例接近三分之二，就让很多人误以为，老破小的春天来了......
当然了，我觉得除了结合于接盘人群的底层逻辑之外，还要关注整个这一轮的大周期，这个时间真的不会很久。
还是那句话，未来两年，尽量不要把“自住”作为自己的第一购房要求，一定要看更多的别人喜欢什么，而不是单一的自己喜欢什么。
至于那些更加荒唐的：自己就熟悉哪一片，就顺手在那附近买的。
这些人是只管低头走路，从来不抬头看天......
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本次沙龙承诺：现场绝无带货、全程都是干货。
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