
京楼靠谁接盘?
你卖了一套,再买一套,算不算接盘?
显然不算。
任何一个换房人,都只能算“中间态”。
虽然说北京已然是置换型市场,但如果没有新增购买力,那这个市场就真真麻烦了。
所以,顺着这个置换链条,我们摸索下去,你会发现,最终的新增购买力,还是年轻人。
【这个城市新来的年轻人。】
十几年前,我因为自己买房子,开始研究房子;十年前,我因为玩微博有点小流量,开始接触付费咨询,这一路走来,随着这个城市对年轻人的接纳程度不同,发现有些东西,正在悄悄变化。
十年前,大言不惭地讲,我也是个年轻人,只是稍微早几年,买了房子。
像我们这批80后进京的人里,一般都是05-08年前后陆续到了北京,只要不太挑剔,找个差不多的单位,落个户口,都不难,不用你是985/211硕士博士,更不用TOP2的毕业证。
然后这些里的多数人,是在工作几年后的2015-2017年附近,贷款买了房子。
也算是赶上了北京楼市最鼎盛时代的末尾(当然也有想不开的,17年高点接盘)。
本文关键的点来了:
这一批人,有个差不多的共性,出身相对普通、学历相对一般,经历过人数残酷的高考,对未来生活不太好高骛远。
各位读者们,你说这种人如果作为购房者,他们的画像是啥样的?
对房子品质接受度高、户型没啥要求、甚至楼层都不太所谓。
翻译过来就是:老破小、细长条、没电梯,总高6层买5层都行。
说句不太好听的——有就行。
用我一个高中同学的粗话说“像我这B样的,能在北京有套房子,祖坟都冒青烟了。还管它新旧大小么!”
这是一批对自己荷包有数、对家里条件清楚、对社会不G相对冷静的人。
寒门不太贵的“子”、小镇做题还凑合的“家”,是这一批人,支撑起了京楼10年前的最后一棒接盘。
我当时印象最深的,女孩喜欢买开间、男孩喜欢“80筑2”(一种老破小户型)。
现在呢?
现在是从根子上在变。
研究房子,其实永远是在研究人。
为什么现在XHS上的年轻人,对北京房产恶意这么大?
各位可以设身处地想一想,你在一座大城市,带着慢慢的诚意而来,没有稳定工作、没有固定收入、更不用提弄一个户口(全国都在放开,只有北京越来越严)。
你会不会有恶意?
会,一定会。
假设十几年前进京100个年轻人,最后形态是90个留下来,60个最终买了房。而这60人里,50人是寒门不太贵的“子”、小镇做题还凑合的“家”;另外10人,是天之骄子和天龙人的孩子。
而现在,100后面这几个数字应该是:
90→30
60→15
50→5
10→10
这里唯一没变的,可能是那10个人。
这10个人里,一半是清北或藤校,一半是咳咳咳咳。
你老李在A单位当NO.1,总不能把侄子安排在自己这里吧,索性和老张勾兑一下,把他儿子搞过来,你侄子过去不就完了。
你看看各个知名单位的人事录取名单,上面一串清北名校,下面一串地方特色高校,这俩之间有条楚河汉界。
当然还有5条“漏网之鱼”,也算跳了龙门了(50→5)。
我写这篇文章,当然不是揭露什么,一是我也没那个闲心,二是也不用揭露,大家都心知肚明。
但是人们往往只看到了1,却不往第二步想。
这样的年轻人的结构,对房地产的长期影响一定是深远且重大的。
地方特色高校学子们,买房根本不用愁,什么好买什么、什么豪买什么,只是不像以前那么张扬了。
而真靠自己登堂入室的那一类寒门贵子,收入不菲,但还不至于连价格都不看就买买买。他们往往也会精打细算,能100平米住个三居室,绝对不会150平住个三居,多50平要花好多钱的。
你要问我,是什么时候、怎么看出来的,还真不好说,这个京楼潜移默化的过程,中间隐藏了很多变量,容易误导人们判断,比如就现在,北京300万以下的老破小成交比例接近三分之二,就让很多人误以为,老破小的春天来了......
当然了,我觉得除了结合于接盘人群的底层逻辑之外,还要关注整个这一轮的大周期,这个时间真的不会很久。
还是那句话,未来两年,尽量不要把“自住”作为自己的第一购房要求,一定要看更多的别人喜欢什么,而不是单一的自己喜欢什么。
至于那些更加荒唐的:自己就熟悉哪一片,就顺手在那附近买的。
这些人是只管低头走路,从来不抬头看天......
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